Какво означава „неприложена регулация“?
При стари дворищнорегулационни планове е било възможно един имот да получи части от съседен имот или да даде части към съседен имот. Тези части често се наричат придаваеми части.
Проблемът възниква, когато планът е влязъл в сила, но фактически и юридически не е приложен: не са платени придаваемите части, не са уредени отношенията между собствениците или не е осъществено предвиденото разместване.
Важно: не всеки стар план е проблем. Проблем има, когато между документите за собственост, кадастъра и регулационния план има разминаване, което не е изяснено преди сделката.
„Губи ли се“ регулацията?
Краткият отговор е: не бива да се казва така общо. При определени стари неприложени дворищнорегулационни планове законът предвижда прекратяване на отчуждителното действие за придаваеми части след изтичане на съответните срокове.
Това не значи автоматично, че имотът изчезва от регулация или че всеки УПИ става неурегулиран. Значи, че предвиденото със стария план придобиване на чужди части може да не е настъпило или да не може вече да се поддържа само на основание стария план.
Защо това е опасно при покупка?
Купувачът може да мисли, че купува имот с определена площ и граници, но след проверка да се окаже, че част от площта е придаваема, неуредена, спорна или не съвпада с кадастралните данни.
Последиците могат да бъдат:
- невъзможност да се използва цялата очаквана площ;
- спор със съсед за граница или придаваема част;
- нужда от изменение на план или допълнителна административна процедура;
- затруднение при строителство, ипотека или бъдеща продажба;
- разходи за геодезист, проектант, адвокат и процедура пред община.
Как се проверява?
Не е достатъчно да се гледа само нотариалният акт. Трябва да се сравнят няколко източника:
- документът за собственост;
- актуалната кадастрална скица;
- действащият регулационен план;
- стари планове, ако имотът е с история;
- удостоверение за идентичност, когато има различни номера или означения;
- данни за приложена или неприложена регулация;
- документи за платени придаваеми части, ако има такива.
Какво да пише в предварителния договор?
Ако купувате имот със съмнение за стара регулация, предварителният договор трябва да Ви защити. В него може да се предвиди, че сделката ще се финализира само ако проверките потвърдят площта, границите, липсата на неуредени придаваеми части и възможността за желаното ползване.
Особено важно е как се урежда капарото: кога се връща, кога се задържа и какво става, ако проблемът е в документите на имота, а не в поведението на купувача.
Практично правило: при стар имот не купувайте „по ограда“. Купува се по документи, кадастър и регулационен статус, а оградата може да се окаже най-неточната част от историята.