Първо: каква е разликата между ПИ и УПИ?
Поземлен имот (ПИ) е имотът като обект в кадастъра. Урегулиран поземлен имот (УПИ) е имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, предназначение, режим на устройство и достъп до улица, път или алея.
Точно тук е важната разлика: един имот може да съществува в кадастралната карта, но това само по себе си не означава, че е годен за застрояване.
Какво е УПИ накратко?
УПИ е съкращение от урегулиран поземлен имот — имот, на който с подробен устройствен план вече са определени граници, конкретно предназначение и достъп до улица, път или алея. За разлика от обикновения поземлен имот (ПИ), който съществува само в кадастъра, УПИ е статутът, който на практика казва дали и как имотът може да се застрои.
Практически казано: ако купувате „парцел за къща“, не проверявайте само площта и цената. Проверете дали имотът е УПИ, какво е отреждането му и има ли реален достъп.
Как става урегулирането (вкарването) на имот в регулация?
По Закона за устройство на територията поземлените имоти се урегулират с подробни устройствени планове. В зависимост от случая това може да е план за регулация, план за застрояване или план за регулация и застрояване. С други думи, „вкарването" на имот в регулация е именно тази процедура по одобряване на устройствен план, а не еднократно административно действие.
Процедурата се провежда пред общината, на чиято територия се намира имотът, по реда на Закона за устройство на територията. За Столична община важи и отделен специален закон (Закон за устройството и застрояването на Столичната община), който урежда собствени показатели за плътност и височина на застрояване - затова конкретните параметри в София могат да се различават от тези в другите градове. С други думи, урегулирането на имот в София минава по същата обща процедура пред общината, но показателите за плътност и височина се преценяват и по специалния софийски закон, не само по общия ЗУТ.
На практика процедурата обикновено минава през:
- проверка на действащите общ и подробни устройствени планове;
- преценка дали имотът попада в територия, където е допустимо желаното предназначение;
- възлагане на проект на правоспособен проектант;
- съгласуване и процедура пред общината;
- одобряване и влизане в сила на плана;
- при нужда - последващо отразяване в кадастралната карта.
Колко струва вкарването на имот в регулация?
Няма единна фиксирана цена за цялата процедура - за разлика от нотариалните сделки или съдебните дела, тя не е обвързана с тарифа, обвързана с материален интерес. Крайната сума зависи от няколко отделни компонента: хонорара на правоспособния проектант за изготвяне на устройствения план, общинските такси за съгласуване и одобряване, и адвокатския хонорар за проверка на документите, съдействие пред общината и представителство при нужда. Тези компоненти се различават съществено според общината, вида на желания план (регулация, застрояване или и двете) и конкретните особености на имота.
Затова реалистичен ориентир получавате само след преглед на конкретния имот - устна консултация е на цена от 50 €, а при по-сложен случай писмено становище е 100 €. На тази база ще знаете не само правната, но и финансовата рамка на процедурата, преди да поемете ангажимент.
Какво най-често изненадва купувачите?
Най-честият проблем е, че имотът се рекламира като „подходящ за строеж“, но документите не казват същото. Възможно е да липсва приложена улична регулация, да няма достатъчно лице, да има неяснота с идентичността на имота или да е необходима допълнителна процедура.
Друг често срещан риск е купувачът да плати капаро преди да е проверено дали обещаното от продавача изобщо може да се случи по действащите планове.
Какви документи е разумно да се проверят?
- нотариален акт или друг документ за собственост;
- актуална скица от кадастъра;
- данни за действащ ПУП и отреждане на имота;
- удостоверение за идентичност, ако има стари планоснимачни номера или различни означения;
- удостоверение за тежести;
- проект на предварителен договор, ако вече е предложен.
Какво е удостоверение за идентичност?
Понякога един и същи имот е бил обозначаван по различен начин в стари кадастрални, регулационни или подробни устройствени планове. В такива случаи общината може да издаде удостоверение, което удостоверява идентичността между документа за собственост и действащия план.
Това е особено важно при стари имоти, наследствени имоти и сделки, в които има разминаване между стар номер, планоснимачен номер, УПИ и кадастрален идентификатор.
Какво да не приемате на доверие
- че „регулацията ще стане лесно“;
- че щом има скица, може да се строи;
- че устното обещание на продавач или брокер е достатъчно;
- че предварителният договор може да се подпише без клауза за резултат от проверките;
- че всички стари регулационни линии са автоматично приложени.
Най-добрата защита е проверката да се направи преди капаро и преди предварителен договор. След това възможностите за реакция обикновено са по-ограничени.